Торговая недвижимость в Германии - основные преимущества покупки

Выгода от покупки торговой недвижимости в Германии: доходность, капитализация, срок эксплуатации, перспективы продления арендных договоров, простота управления

Покупка торговой недвижимости в Германии всегда интересовала инвесторов. Рассмотрим преимущества покупки и владения торговой недвижимостью в Германии

1. Супермаркет - это надежный готовый бизнес в Германии

Как и в любой стране население стабильно покупает продукты питания. Это одно из самых базовых потребностей жителей города, несмотря на экономические спады и сложности. Ритейл в Германии в основной своей массе представлен сетевыми супермаркетами, которые присутствуют практически в любом городе Германии. Супермаркеты, как правило, арендуют готовые помещения у собственников либо инициируют строительство новых помещений совместно с банками, которые в дальнейшем продают инвесторам супермаркет как на стадии строительства, так и уже в готовом виде.

Приобретая супермаркет в Германии владелец получает вместе со зданием земельный участок и разрешение на ведение торгового бизнеса. Сетевые супермаркеты в Германии не могут развивать свою территориальную экспансию до бесконечности. Уже сейчас есть острая нехватка свободных земельных участков под строительство супермаркетов, а в будущем их будет еще меньше. Даже после полного износа здания владелец земли с разрешением на строительство супермаркета всегда может рассчитывать на спрос со стороны рынка как к готовым объектам, так и к участку.

2. Доходность супермаркета в Германии

Существенным преимуществом супермаркета является более высокая доходность по сравнению, например, с доходным домом. В общем случае новый супермаркет в Германии с 15 летним договором приносит инвестору годовой доход в размере 5-6% до налогообложения. В крупных городах Германии доходность несколько ниже, а в небольших городах доход может доходить до 8% в год. Если срок договора истекает, то доходность существенно выше - до 12-15% годовых за счет принятия рисков.

На нашей практике были случаи 30% доходности по супермаркету с истекающим сроком аренды с риском дальнейшего простоя. Рассчитывая только на доходность нужно четко понимать, то немцы умеют считать и никто не продаст объект с высоким доходом без крупных рисков.

3. Сроки арендного договора в Германии

Для нового супермаркета в Германии стандартный срок договора аренды составляет 15 лет. Часто в договоре прописываются возможные пролонгации после истечения основного срока, что является большим преимуществом.

4. Простота управления супермаркетом в Германии

Арендатор - один, что существенно упрощает ведение учета и управление объектом. Не стоит полагать, что один арендатор - это большой риск. Договор аренды длительный и сеть, как правило, не планирует расторгать договор досрочно. А если такое расторжение и произойдет, то в грамотном договоре аренды предусмотрена обязанность уплаты ренты не зависимо от присутствия сети в конкретном месте. Другими словами если сеть досрочно освободит помещение, то она будет обязана уплачивать арендную плату на протяжении определенного количества лет или до конца действующего договора аренды. На практике такие ситуации случаются крайне редко. Перед тем как выбрать место для супермаркета сетевые операторы тщательно изучают перспективы региона и не будут открываться, если есть торговые риски.

5. Капитализация торговой недвижимости в Германии

Капитализация объектов недвижимости в Германии происходит ежегодно. В среднем цены на коммерческую недвижимость растут не менее чем на 2-3% в год. Но... Надо понимать, что объект объекту рознь. И что цена квадратного метра земли и недвижимости в крупных городах будет расти в любом случае, а ситуация в мелких городах Германии не всегда однозначна. Если притока платежеспособного населения нет, то и спрос и цены на коммерческую недвижимость в Германии падают.

Важным моментом является вечный выбор инвестора между доходностью, будущей капитализацией и ликвидностью. Совместить все три показателя на максимальном уровне не получится. Необходимо четко понимать перспективы каждого конкретного объекта и, соответственно, делать выбор осознанно.

 

 

 


Назад к списку

Задать вопрос

Имя:
E-mail:*
Телефон:
Вопрос:*
Капча*